Инвестиции в недвижимость: вторичный или первичный рынок?
23.09.2008 ИСК «Отделстрой»
В ситуации, когда цены на жилье растут стабильно, а спрос на аренду квартир в крупных городах превышает предложение, приобретение жилой недвижимости – стало одним из самых выгодных способов вложения средств. «Лишняя» квартира – более надежный способ сохранить и приумножить капитал, чем акции или банковские вклады. Более того, умелое управление жилой недвижимостью – бизнес, приносящий стабильный доход.
Наиболее востребованной с этой точки зрения является жилплощадь обеих столиц – Москвы и Санкт-Петербурга, куда ежегодно в поисках заработка устремляются выходцы из бывших советских республик и перебираются на жительство тысячи студентов и бизнесменов со всех концов России.
Если приобретать жилье с целью инвестиций, то более выгодным остается пока рынок северной столицы, где цены на квадратный метр ниже на 40-50 тысяч рублей. Это делает жилые объекты Санкт-Петербурга более привлекательными даже для москвичей, которые только в прошлом году приобрели порядка шести тысяч питерских квартир.
Петербургский рынок недвижимости сегодня предлагает покупателю множество вариантов вложения средств. Это строящиеся объекты в черте города и в ближайших пригородах, квартиры в историческом центре, в том числе, старый фонд после реконструкции, уплотнительная застройка в спальных районах. Широкий выбор (от популярных однокомнатных студий до престижных и дорогостоящих пентхаусов) ставит перед покупателем вопрос: на каком рынке – первичном или вторичном – покупать жилье?
Из вторых рук
Ассортимент квартир и цен на вторичном рынке весьма широк. Покупатель может оценить инфраструктуру района, состояние квартиры. Такая жилплощадь готова к немедленному заселению, но на 70% – это действительно старый фонд. То есть жилплощадь, нуждающаяся в частичной или полной реконструкции: «хрущевки», квартиры в типовых панельных и кирпичных домах 60 - 80-х годов постройки. Цены на них росли незначительно даже при ценовом буме, поскольку вложения, которые необходимы, чтобы привести их в порядок, значительно превышают те, что потребуются при отделке новой квартиры.
Однако, несмотря на изношенность, вторичный фонд в историческом центре города всегда находит своего покупателя. Жилье здесь дорогое и затребует значительных инвестиций, но из-за местоположения считается элитным и в плане окупаемости намного выгоднее.
Одним из «подводных камней», с которыми могут столкнуться покупатели квартир «из вторых рук», являются предыдущие владельцы, их родственные связи и тяжбы. Возможна длинная история смены собственников. И чем длиннее эта цепочка, тем выше вероятность судебных разбирательств по причинам, о которых последние продавцы зачастую даже не подозревают.
Если быть первым, то где?
Строящиеся или только что построенные дома имеют для инвестора много привлекательных сторон. Как правило, это современная планировка квартир, большие площади. Новые квартиры соответствуют требованиям современного дизайна, оснащены новыми инженерными сетями. Не говоря уже о том, что цена квадратного метра жилья на первичном рынке на 10-15 процентов ниже, чем на вторичном. Проектируя новые дома, компания-застройщик учитывает не только существующие требования к планировке и инженерным коммуникациям, но и инфраструктуру жилого объекта и района: грузовые и пассажирские лифты, пункты охраны, запасные выходы, благоустройство прилегающих территорий и транспортное сообщение с центром.
Наиболее востребованными в Санкт-Петербурге становятся квартиры в новых жилых комплексах, растущих по периметру города. Кроме экологической чистоты зеленой зоны, они привлекают продуманной инфраструктурой. Автомобильные стоянки, магазины, школы, детские сады, административные здания возводятся одновременно с жилыми домами. Завершение строительства КАД делает эти районы транспортно удобными и доступными.
Выгодной инвестицией считается приобретение жилплощади в строящемся объекте. Разницей между стоимостью квартиры на начальном этапе строительства и на этапе завершения составляет от 15 до 30 процентов. Таким образом, вложения обеспечивают гарантированную прибыль.
Информационная защита
На рынке первичного жилья тоже существуют свои инвестиционные риски. В первую очередь это связано с выбором компании-застройщика и «долгостроем». Строительная компания может задержать сроки сдачи объекта, или еще хуже – скрыться с деньгами дольщиков. Но время массового «строительного беспредела» уже позади.
Собрать предварительные сведения о строительной фирме сегодня гораздо легче, чем «пробить» историю готовой квартиры или риэлтора. Уважающий себя «строитель» взаимодействует с руководством города, участвует в правительственных программах, имеет «историю» - перечень готовых объектов - и репутацию, которую несложно получить в сети Интернет и в средствах массовой информации.
Независимое Интернет-пространство позволяет сегодня собрать информацию не только из официальной «визитки» - сайта компании, но и из «первых уст». Обманутые дольщики оповещают о махинациях не только официальные органы, но и всех заинтересованных – через блоги и форумы. Любая поисковая система позволит без труда обнаружить как положительные, так и отрицательные отзывы о компании-застройщике. Информационный портал правительства Санкт-Петербурга позволяет ознакомиться с запротоколированными фактами надежности компании.
Если сравнить все факты и риски, то выигрыш, несомненно, окажется на стороне первичного жилья. Впрочем, за него же голосуют и сами покупатели. Квартиры в Петербургских новостройках очень быстро находят своих хозяев.
